Značaj pravovremenog
rešavanja imovinskih odnosa

Zašto i koliko je važno na vreme pristupiti rešavanju imovinskih odnosa

Jedan nedavni primer iz prakse, podstakao me je da podelim važnost pravovremenog rešavanja imovinskih odnosa. Dok je nama advokatima i pravnicima uopšte, ova tema poznata, mnogi je ne prepoznaju sve dok se ne suoče sa komplikacijama koje mogu biti izuzetno skupe i teške za rešavanje.

Imovina, naročito ako je preneta kroz generacije, često nosi sa sobom pravne nerešenosti: neuskladjeni ugovori, neovereni dokumenti ili izostanak uknjižbe u javne registre ili jednostavno pogrešna percepcija vlasništva. Svi ti problemi mogu otežati prodaju, poklon ili nasledstvo, a ponekad čak i onemogućiti ostvarivanje prava vlasništva.

U praksi, mnogi vlasnici odlažu rešavanje ovih pitanja jer smatraju da „ima vremena“ ili da „to nije sada problem“. Nažalost, takav pristup često vodi do situacija u kojima nerešeni odnosi opterećuju sledeće generacije ili nemoćnost unovčenja imovine kada je najpotrebnije.

I onda, jednog dana na red dođe otrežnjenje, suočavanje sa problemom, kada lica koja veruju da su zakoniti vlasnici, bez ikakvih tereta i ograničenja, to svoje pravo žele da unovče, upišu u javne knjige, požele da nepokretnost prodaju, poklone i slično ili žele da tu imovinu naslede.

Na žalost, tek tada većina postana svesna da nisu vlasnici onoga za šta su verovali da jesu ili da ta imovina sa sobom nosi toliko nerešenih problema da nema vrednost koju su smatrali da ima, a da je rešenje problema ako ne nemoguće, onda komplikovano i skupo.

Ovde dolazimo do ključnog problema: odlaganje rešavanja imovinskih odnosa ostavlja naslednicima komplikovane pravne zavrzlame, često bez potrebnih dokaza ili informacija za njihovo rešavanje. Dokumentacija se gubi, podaci o prethodnim vlasnicima nestaju, a svaki sledeći korak postaje skuplji i kompleksniji.

Taj plastičan primer iz prakse koji je me inspirisao na ovaj tekst je sledeći:

Zemljišno knjižni vlasnik je 1957. godine prodao kupcima plac, cena je isplaćena, kupci su uvedeni u posed, sačinjen je pisani ugovor koji u to vreme nije overen u sudu i koji je štaviše izgubljen. Nakon njegove smrti njegova supruga, udovica, 1965. godine sa tim istim kupcima sačinjava nov ugovor, priznaje da im je njen pok. suprug prodao plac, da je cena isplaćena, da su uvedeni u posed (štaviše da je prodao prazan plac, a da su kuću na placu izgradili sami kupci) i takav ugovor jeste overen u sudu i sačuvan je (pukom srećom). Međutim, ne samo da se kupci ni po tom ugovoru nisu upisali u zemljišne knjige, već štaviše supruga, udovica koja je u svojstvu prodavca zaključila taj drugi ugovor, u trenutku njegovog zaključenja nije bila isključivi vlasnik te nepokretnosti, jer je smrću njenog supruga, pravo svojine na toj nepokretnosti prešlo na sve njegove naslednike kojih ima devetoro…. Vreme je prolazilo, preminula je i supruga, udovica i na osnovu ostavinskih rešenja iza njih u zemljišnim  knjigama, na toj nepokretnosti, upisano je sada 11. njihovih naslednika….Vreme je i dalje prolazilo, većina upisanih vlasnika je preminula, čak i njihovi potomci,  ostavina iza nekih je vođena, iza nekih nije… A oni nemaju nikakve pretenzije prema toj imovini.

Sada 2025. godine, kada su naslednici kupaca (unuci i praunuci) koji na toj nepokretnosti generacijama žive, smatrajući je dedovinom, uvideli da ta imovina nije upisana na njihovo ime, ni na ime njihovog prethodnika, imamo preko 25 vanknjižnih vlasnika, potomaka prodavca kao upisanih lica, te je skoro da je nemoguće ne samo upisati potomke kupaca kao vlasnike, nego i probaviti sve podatke o svim potomcima upisanih lica. Naravno, za dobrog pravnika, odnosno advokata, ne postoji nerešiv problem, ali je njegovo rešavanje sada ne samo otežano i komplikovano, već što je za klijente važno, iziskuje dodatne postupke i visoke troškove koji su mogli biti izbegnuti.

Rešenje ovog pravnog problema moglo bi biti zaključenje novog ugovora sa naslednicima prodavca, ali je za to potrebno da je iza apsolutno svih naslednika prodavaca koji se preminuli, sprovedena ostavina i da je ta nepokretnost činila zaostavštinu tih lica, kako bi postojao pravni sled, što u konkretnom slučaju nije slučaj.

Drugo rešenje je tužba radi utvrđenja prava svojine po osnovu održaja, ali u tom slučaju tužbom moraju biti obuhvaćena sva lica koja su upisana u registru nepokretnosti (nužni suparničari) i to sa svim identifikacionim podacima, ime prezime, prebivalište, jmbg (koji podaci nedostaju), a kako je većina preminula i svi njihovi  naslednici, kao vanknjižni vlasnici. Tu se dodatno javlja problem, a to je što iza većine nije vođen ostavinski postupak, te se postavlja pitanje da li se u parničnom postupku pravno sledbeništvo može dokazivati nekim drugim sredstvom osim ostavinskim rešenjem, koga u konkretnom slučaju nema, te da li će parnični sud prihvatiti da to pitanje rešava kao prethodno ili će tužioca uputiti da iza svih tih lica pokrene ostavinu ili pribavi dopunsko rešenje o naknadno pronađenoj imovini. U tom slučaju, potrebno je dakle sprovesti još 20ak ostavina…O poteškoćama i troškovima tih postupka, dalje neću opterećivati ovaj tekst.

Blagovremeno rešavanje imovinskih pitanja, uključujući uknjižbu, usklađivanje vlasničkih odnosa i regulisanje pravnih nedostataka, štedi vreme i novac, ali i obezbeđuje sigurnost i stabilnost budućim generacijama.

Ovo nije samo pravno pitanje-ovo je pitanje odgovornosti prema sebi i svojim naslednicima. Ignorisanje problema znači ostavljanje tereta koji će možda biti nerešiv ili previše zahtevan za one koji dolaze posle nas.

Zato apelujem na sve vas koji imate imovinu-naročito ako uključuje više nepokretnosti ili zemljište preneto kroz generacije- da se posvetite njenom pravnom uređenju.

Konsultujte se sa stručnjacima, rešavajte probleme dok su još jednostavni i dostupni za rešavanje.

Na taj način obezbeđujete miran san sebi i ostavljate čisto i sigurno nasledstvo budućim generacijama.