Uknjižba nepokretnosti
na osnovu stare dokumentacije

Kako rešiti decenijski problem?

Jedan od najčešćih problema u praksi je taj što vlasnici nepokretnosti poseduju dokumentaciju koja je decenijama stara, ali nisu upisani kao vlasnici u javnim knjigama, ranije zemljišnim, sada Registru nepokretnosti.

Najčešće je reč o stanovima, lokalima ili garažama u objektima koji su građeni u vreme SFRJ, te kupovani direktno od investitora-firmi koje više ni ne postoje (usled stečaja, likvidacije, privatizacije i dr), otkupu stanova tokom devedesetih godina ili jednostavno  prostom zanemarivanju formalnosti overe ugovora u prošlosti.

Za razliku od današnjih uslova za solemnizaciju ugovora (kolokvijalno overe), gde javni beležnik proverava ceo pravni sled ukoliko prodavac nije upisan u Registru nepokretnosti, tadašnji sudovi koji su vršili overu potpisa nisu proveravali da li je prodavac zaista i vlasnik nepokretnosti koju prodaje i da li je on pravo svojine stekao na punovažan način, zaključenjem ugovora sa svojim prethodnikom uz overu potpisa u sudu. 

Stambena izgradnja u vreme bivše SFRJ počivala je na svojinskom modelu koji danas više ne postoji.

Naime, stupanjem na snagu Zakona o nacionalizaciji najamnih zgrada i građevinskog zemljišta, nacionalizovana su sva izgrađena i neizgrađena zemljišta, koja se nalaze u užim građevinskim rejonima gradova i naselja gradskog karaktera. 

Za potrebe stambene izgradnje naselja i blokova, zemljište se dodeljivalo na korišćenje radi izgradnje najčešće Zavodu za izgradnju grada Beograda ili Direkciji za izgradnju, koja je potom zaključivala ugovore o građenju sa investitorima, tadašnjim društvenim preduzećima, od kojih su posle fizička i pravna lica kupovala nepokretnost.

Masovna izgradnja stambenih naselja i blokova na teritoriji grada Beograda započeta je tokom 1960-ih i 1970-ih godina prošlog veka, što znači da je u pitanju dokumentacija stara 50-ak godina.

U međuvremenu, ta društvena preduzeća koja su objekte gradila, najčešće su prošla kroz privatizaciju, a njihova dokumentacija poverena je na čuvanje istorijskim arhivima, a veoma često i izgubljena.  

Isto tako, veliki deo stanova i lokala, iako izgrađeni od strane društvenih preduzeća uz učešće i kontrolu države, ni danas nisu upisani kao posebni delovi u Registru nepokretnosti.

Takođe, čest problem u praksi nastaje i zbog pogrešne numeracije broja stana/garaže/lokala, naročito ako se ima u vidu da je veliki broj ugovora zaključivan na samom početku izgradnje, a da je u međuvremenu došlo do drugačije numeracije posebnih delova objekata.

Šta predviđa novi zakonski okvir?

Ciljana konvalidacija, na osnovu propisa koji su počeli da se primenjuju od 01.01.2026. godine, je u praksi Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) donela značajne olakšice i ona jeste jedan od mehanizama za rešavanje situacija gde postoji dokumentacija koja je „nesavršena“ iz formalnih razloga, ali je suštinski ispravna.

Međutim, ona se odnosi samo na zakonom taksativno navedene „nedostatke“,  tako da zasigurno ne pokriva sve probleme sa kojima se suočavamo prilikom uknjižbe otkupljenih stanova.

Naime, članom 88. b Zakona o državnom premeru i katastru taksativno su navedeni slučajevi na osnovu kojih se može izvršiti upis imaoca prava.  

Zakon predviđa specifične situacije u kojima se upis u katastar može odobriti čak i kada stare isprave ne ispunjavaju sve stroge formalne uslove, a to su:

1) ako isprava za upis ne sadrži označenje nepokretnosti prema podacima katastra nepokretnosti, a priložen je uz ispravu elaborat geodetskih radova o identifikaciji nepokretnosti iz isprave;

2) ako je površina objekta, odnosno posebnog dela objekta navedena u ispravi izdatoj, odnosno sačinjenoj do 1. avgusta 1992. godine, koja je osnov za upis, manja ili veća od površine upisane u katastru nepokretnosti, a uz ispravu je priložen nalaz i mišljenje stalnog sudskog veštaka za oblast građevinarstvo da je razlika u površini rezultat različitih načina merenja iste nepokretnosti;

3) ako uz pravnosnažnu građevinsku dozvolu, izdatu do 1. avgusta 1992. godine, nije dostavljena pravnosnažna upotrebna dozvola, a dostavljen je nalaz i mišljenje stalnog sudskog veštaka za oblast građevinarstvo kojim se konstatuje da je objekat, odnosno poseban deo objekta izgrađen u skladu sa tehničkom dokumentacijom na osnovu koje je izdata građevinska dozvola;

4) ako odluka nadležnog organa koja je osnov za upis ne sadrži klauzulu pravnosnažnosti, a od dana donošenja odluke do dana stupanja na snagu ovog zakona je proteklo najmanje 30 godina;

5) ako je upis u ispravi uslovljen davanjem posebne izjave o dozvoli upisa (clausula intabulandi) ili je dozvola upisa uslovljena potvrdom o isplati kupoprodajne cene, koje nisu priložene uz ispravu ili nisu priložene u odgovarajućoj formi, a od dana nastanka isprave do dana stupanja na snagu ovog zakona je proteklo najmanje 30 godina;

6) ako je predmet pravnog posla prenos prava korišćenja građevinskog zemljišta u državnoj svojini, od strane fizičkog lica, koji je u vreme zaključenja pravnog posla bio zakonom ograničen;

7) ako se ne slažu podaci o licu iz isprava o sticanju nepokretnosti koje su priložene kao dokaz o kontinuitetu sa upisanim prethodnikom, a istovetnost tog lica su potvrdila najmanje dva svedoka izjavama overenim kod javnog beležnika;

8) ako lice označeno u rešenju o izuzimanju, eksproprijaciji, prenosu ili oduzimanju zemljišta iz poseda korisnika nije upisano u katastar nepokretnosti, a upisi promene imaoca prava koji su vršeni u katastru od dana donošenja tog rešenja nisu zasnovani na teretnom pravnom poslu.

Važna napomena: Navedeni izuzeci se ne odnose na isprave o sticanju poljoprivrednog i šumskog zemljišta, kao ni na nepokretnosti u javnoj ili državnoj svojini.

Svi ostali nedostaci su van domašaja ciljane konvalidacije.

Neusklađenost faktičkog i pravnog stanja stvara ozbiljne prepreke pri prodaji, zalaganju pod hipoteku ili ostavinskom postupku.

Zašto je odlaganje rešavanja problema najskuplja opcija?

Potpuno je razumljivo da obimna papirologija i zastarela dokumentacija izazivaju nelagodu. Međutim, u svetu prava, vreme je retko kada saveznik. Šta se dešava kada čekate?

Gubitak ključnih dokaza.

Sa svakom godinom, šansa da pronađete originalne ugovore ili potvrde o isplati opada.

Smrt prethodnika.

Smrt prodavca ili investitora pokreće niz novih postupaka koji uključuju naslednike, što često komplikuje situaciju.

Zabrana raspolaganja.

Bez „čistog“ vlasničkog lista, vaša imovina je zarobljena – ne možete je prodati po tržišnoj ceni niti je staviti pod hipoteku.Put do rešenja nije uvek pravolinijski, ali je neophodan.

Problematika stare dokumentacije i „neuknjiženih“ kvadrata nije nerešiva – zakonski mehanizmi postoje.

Ključ je u pravovemenoj pravnoj dijagnozi. Često se ispostavi da je problem koji deluje nesavladivo zapravo rešiv uz nekoliko ciljanih dokumenata i stručno vođenje postupka.

 

Ukoliko posedujete staru dokumentaciju i niste sigurni da li ispunjava uslove za uknjižbu, kontaktirajte našu kancelariju radi detaljne analize vašeg predmeta i pronalaženja najefikasnijeg puta do vlasničkog lista.