Restitucija i katastar nepokretnosti – značaj zabeležbe i granice pouzdanja u javnu evidenciju
Katastar kao polazna tačka provere pravnog statusa nepokretnosti
Katastar nepokretnosti predstavlja osnovnu javnu evidenciju o nepokretnostima i pravima na njima. Zbog toga se prilikom prometa nepokretnosti provera pravnog statusa gotovo neizostavno započinje uvidom u podatke katastra.
Međutim, kod nepokretnosti koje su bile oduzete i mogu biti predmet vraćanja, pitanje pravne sigurnosti složenije je od samog utvrđivanja ko je upisan kao imalac prava svojine.
Postupak vraćanja oduzete imovine može biti pravno relevantan za nepokretnost i pre nego što je konačno odlučeno da li će ona biti vraćena u naturalnom obliku. Zbog toga zakon predviđa mogućnost da se podatak o takvom postupku učini vidljivim upravo kroz katastar nepokretnosti.
Istovremeno, postojanje ili nepostojanje zabeležbe ne može se posmatrati izolovano od uslova pod kojima se ona upisuje i od posebnih pravila Zakona o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju.
.
Šta je zabeležba restitucije?
Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture određuje zabeležbu kao upis činjenica od značaja za zasnivanje, izmenu, prestanak ili prenos stvarnih prava na nepokretnostima.
Među zakonom propisanim vrstama zabeležbi nalazi se i zabeležba postupka koji može da dovede do povraćaja oduzete imovine u naturalnom obliku – zabeležba restitucije.
Upravo formulacija zakona „postupka koji može da dovede do povraćaja oduzete imovine u naturalnom obliku“ određuje domašaj ove zabeležbe.
To znači da zabeležba restitucije nije zamišljena kao evidencija svakog podnetog zahteva za vraćanje oduzete imovine ili obeštećenje. Njena svrha je da u katastru učini vidljivim postojanje postupka koji, prema svom predmetu i pravnoj prirodi, može dovesti do naturalnog vraćanja konkretne nepokretnosti.
Zato se iz same činjenice da je zahtev za vraćanje imovine nekada podnet ne može automatski izvesti zaključak da na konkretnoj nepokretnosti mora biti upisana zabeležba restitucije.
Kakvo je pravno dejstvo zabeležbe?
Zabeležba restitucije ne predstavlja upis prava svojine bivšeg vlasnika ili njegovih naslednika, niti se njenim upisom unapred odlučuje da će nepokretnost biti vraćena u naturalnom obliku.
Njena funkcija je drugačija: ona čini vidljivom činjenicu da se vodi postupak čiji ishod može uticati na stvarnopravni status nepokretnosti.
Posebno je važno ne poistovetiti zabeležbu restitucije sa zabranom otuđenja i opterećenja oduzete imovine. To su dva različita pravna instituta.
Zabeležba restitucije i zabrana raspolaganja nisu isto
Zakon o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju u članu 62. propisuje poseban režim zabrane otuđenja i opterećenja određene podržavljene imovine.
Postojanje te zabrane ne zavisi jednostavno od toga da li je u katastru upisana zabeležba restitucije.
Za primenu člana 62. moraju se ispitati zakonom propisane pretpostavke, uključujući status imovine, činjenicu da je za nju bila podneta prijava prema ranijem zakonu kojim je uređeno prijavljivanje i evidentiranje oduzete imovine, kao i mogućnost njenog vraćanja prema Zakonu o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju.
Zato zabeležba u katastru i zakonska zabrana raspolaganja ne predstavljaju dva naziva za isti pravni režim.
Ovo razlikovanje ima neposredan praktični značaj. Upisana zabeležba upozorava na postojanje pravno relevantnog postupka, ali se pitanje dopuštenosti konkretnog raspolaganja ne može rešiti samo uvidom u postojanje te zabeležbe.
Domašaj člana 62. i posledice raspolaganja nepokretnošću detaljnije ćemo analizirati u posebnom tekstu.
Da li odsustvo zabeležbe znači da nema postupka vraćanja imovine?
Ne nužno.
Upravo zato što zakon zabeležbu restitucije vezuje za postupak koji može dovesti do vraćanja konkretne nepokretnosti u naturalnom obliku, odsustvo zabeležbe samo po sebi ne dokazuje da za određenu imovinu nikada nije podnet zahtev niti da ne postoji predmet pred Agencijom za restituciju.
Drugim rečima, iz „čistog“ stanja lista nepokretnosti ne treba automatski izvoditi zaključak da konkretna nepokretnost nema nikakav značaj za postupak vraćanja oduzete imovine.
To je jedna od granica informacije koju katastar u ovoj oblasti može pružiti.
Zbog toga pravna provera nepokretnosti za koju postoji podatak ili sumnja da je ranije bila oduzeta zahteva širi pristup od prostog uvida u trenutno stanje katastra.
Granice načela pouzdanja u katastar
Javnost i pouzdanje u podatke katastra predstavljaju osnovna načela sistema evidencije nepokretnosti. Međutim, načelo pouzdanja ne treba razumeti kao apsolutnu zaštitu svakog lica koje je zaključilo pravni posao oslanjajući se isključivo na formalno stanje javne evidencije.
Sudska praksa vezuje zaštitu pouzdanja za savesnost sticaoca.
Vrhovni sud je u odluci Rev 20850/2024 ukazao da činjenica da je pravni prethodnik bio upisan kao vlasnik sama po sebi ne znači da je sticalac savestan. Na načelo pouzdanja može se pozvati savesno lice – ono koje nije znalo niti je moglo znati da njegov pravni prethodnik nema pravo kojim raspolaže.
Zato se pravna sigurnost u prometu nepokretnosti ne može u svim situacijama svesti na pitanje šta je bilo upisano u katastru u trenutku zaključenja pravnog posla.
Posebno kod nepokretnosti sa složenom istorijom svojinskih odnosa mogu biti relevantne i druge okolnosti koje utiču na ocenu savesnosti i pravnog rizika konkretnog raspolaganja.
Zašto je postojeći sistem evidencija važan za pravnu sigurnost?
Odnos između postupaka vraćanja oduzete imovine i podataka katastra pokazuje širi problem dostupnosti informacija o pravnom statusu nepokretnosti.
Katastar omogućava da se, kada su za to ispunjeni zakonski uslovi, zabeleži postupak koji može dovesti do naturalnog vraćanja. Međutim, zabeležba restitucije nije evidencija svih zahteva podnetih Agenciji za restituciju.
Sa druge strane, Agencija vodi sopstvene evidencije o podnetim zahtevima, ali njihov sadašnji način objavljivanja nema istu funkciju kao javna evidencija koja bi zainteresovanom licu omogućila jednostavnu proveru konkretne nepokretnosti prema katastarskoj opštini i broju parcele.
Upravo taj informacioni prostor između evidencije Agencije i katastra predstavlja jedno od pitanja koja pokušava da reši najnoviji Predlog dopune Zakona o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju.
O tom predlogu, njegovom domašaju i značaju za pravnu sigurnost biće reči u posebnoj analizi.
Zaključak
Zabeležba restitucije predstavlja važan instrument povezivanja postupka vraćanja oduzete imovine sa javnom evidencijom nepokretnosti, ali njen pravni domašaj mora se pravilno razumeti.
Ona ne predstavlja odluku o vraćanju nepokretnosti, ne upisuje pravo svojine budućeg korisnika i ne može se poistovetiti sa zakonskom zabranom otuđenja i opterećenja.
Istovremeno, odsustvo zabeležbe ne predstavlja samo po sebi dokaz da određena nepokretnost nije povezana sa zahtevom za vraćanje oduzete imovine.
Zbog toga pouzdana pravna procena konkretne nepokretnosti zahteva sagledavanje više nivoa: stanja katastra, eventualne zabeležbe, podataka o postupku pred Agencijom, uslova za naturalno vraćanje i eventualne primene posebne zabrane raspolaganja.
Takav pristup je posebno značajan u prometu nepokretnosti, jer formalno uredno stanje javne evidencije i potpuna procena pravnog rizika nisu u svakoj situaciji isto pitanje.