Uknjižba nepokretnosti na osnovu stare dokumentacije
Zabrana otuđenja i opterećenja podržavljene imovine
Jedno od najvažnijih pitanja u prometu nepokretnosti koje su ranije bile oduzete jeste da li se njima može punovažno raspolagati dok traje postupak po zahtevu za vraćanje imovine.
Član 62. Zakona o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju uređuje zabranu otuđenja i opterećenja podržavljene imovine i za akt otuđenja ili opterećenja koji je suprotan toj zabrani propisuje ništavost.
Međutim, domašaj ove odredbe ne može se pravilno razumeti tako što bi se zabrana vezala za svaku nepokretnost koja je nekada bila oduzeta ili za svaku nepokretnost u vezi sa kojom je podnet zahtev Agenciji za restituciju.
Zakon za primenu zabrane postavlja određene pretpostavke. Zbog toga se kod svake konkretne nepokretnosti mora najpre utvrditi da li ona uopšte ulazi u režim člana 62.
Za koju imovinu važi zabrana iz člana 62?
Prema članu 62. Zakona, od njegovog stupanja na snagu ne može biti predmet otuđivanja, hipoteke ili zaloge imovina koja je oduzeta bivšim vlasnicima, za koju je podneta prijava u skladu sa Zakonom o prijavljivanju i evidentiranju oduzete imovine iz 2005. godine i koja po odredbama Zakona o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju može biti vraćena.
Ove pretpostavke moraju se posmatrati zajedno.
Sama činjenica da je nepokretnost nekada bila podržavljena nije dovoljna za primenu zabrane. Isto tako, ni činjenica da je podnet zahtev za vraćanje oduzete imovine ne daje sama po sebi odgovor na pitanje da li je konkretno raspolaganje zabranjeno članom 62.
Poseban značaj imaju dve zakonske pretpostavke: da je za imovinu bila podneta prijava prema Zakonu iz 2005. godine i da je reč o imovini koja prema važećem Zakonu može biti vraćena.
Tek njihovim povezivanjem sa ostalim činjenicama konkretnog slučaja može se utvrditi da li je određena nepokretnost obuhvaćena zabranom.
Šta znači zakonski uslov da imovina „može biti vraćena“?
Formulacija člana 62. prema kojoj zabrana obuhvata imovinu koja „po odredbama ovog zakona može biti vraćena“ predstavlja važnu granicu primene zabrane.
Zakon o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju ne dopušta naturalno vraćanje svake oduzete nepokretnosti. Član 18. predviđa slučajeve u kojima se određene nepokretnosti ne vraćaju u svojinu i državinu bivšeg vlasnika, odnosno njegovih zakonskih naslednika.
Zato se pri oceni primene člana 62. ne može stati na činjenici da je nepokretnost oduzeta i da je u vezi sa njom pokrenut postupak. Potrebno je ispitati i da li ona prema odredbama Zakona može biti predmet naturalnog vraćanja.
Značaj ovog uslova može se sagledati i kroz odluku Vrhovnog suda Rev 13168/2025. U tom predmetu Sud nije neposredno primenjivao član 62, već član 26. posebnog Zakona o otklanjanju posledica oduzimanja imovine žrtvama Holokausta koje nemaju živih zakonskih naslednika.
Konkretna nepokretnost bila je izuzeta od naturalnog vraćanja prema članu 18. Zakona o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju, zbog njene namene za smeštaj stranih diplomatsko-konzularnih predstavništava. Vrhovni sud nije prihvatio ništavost ugovora zasnovanu na zabrani raspolaganja iz posebnog zakona, upravo imajući u vidu da nepokretnost nije mogla biti predmet naturalnog vraćanja.
Ova odluka je značajna za tumačenje sadržinski sličnog zakonskog uslova da imovina može biti vraćena, ali ne predstavlja neposrednu primenu člana 62. Zakona o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju.
Vremensko dejstvo zabrane
Za ocenu punovažnosti raspolaganja važan je i trenutak u kojem je pravo stečeno odnosno raspolaganje izvršeno.
Član 62. propisuje zabranu od stupanja Zakona na snagu do pravnosnažnog okončanja postupka po zahtevu za vraćanje.
Ako zahtev za vraćanje imovine nije podnet, zabrana prestaje po isteku roka za podnošenje zahteva za vraćanje.
Vrhovni kasacioni sud je u odluci Rev 1532/2016 razmatrao upravo vremenski domašaj člana 62. i zauzeo stanovište da se zabrana odnosi na otuđenja i opterećenja izvršena nakon stupanja Zakona na snagu, a ne na zakonito izvršena otuđenja pre tog trenutka.
U konkretnom predmetu kupci su pravo na spornom poslovnom prostoru ostvarili na osnovu pravnosnažne i izvršne sudske odluke donete pre stupanja na snagu Zakona, dok je ugovor kojim je njihov položaj kasnije formalizovan zaključen nakon njegovog stupanja na snagu.
Sud nije prihvatio da se član 62. primeni tako da dovede do ništavosti prava koje je već bilo konstituisano pre nastanka zakonske zabrane.
Ova odluka pokazuje da za ocenu primene člana 62. nije uvek dovoljan samo datum isprave na osnovu koje se kasnije vrši upis, već može biti neophodno utvrditi kada je i na kom pravnom osnovu konkretno pravo nastalo.
Zaštita ranije zakonito stečenih prava
Od zabrane iz člana 62. treba razlikovati i zaštitu prava koja su treća lica zakonito stekla nakon podržavljenja, a pre uspostavljanja režima zabrane raspolaganja.
Član 10. Zakona o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju propisuje načelo zaštite sticaoca: sticalac imovine koji je nakon podržavljenja, u skladu sa zakonom, stekao pravo svojine ostaje vlasnik i držalac stvari, a njegova stečena prava ne smeju biti povređena.
U predmetu Rev 1306/2016 Vrhovni kasacioni sud upravo je primenom člana 10. razmatrao položaj sticaoca nepokretnosti koja je ranije bila oduzeta. Sud je zaštitio pravo svojine trećeg lica stečeno na osnovu ugovora koji je bio zaključen, izvršen i proizveo pravno dejstvo u skladu sa tada važećim propisima.
Sud je istovremeno ukazao da pravo lica koja zahtevaju vraćanje oduzete imovine trpi ograničenja kada naturalna restitucija nije moguća, pri čemu mogućnost ostvarivanja prava na obeštećenje ostaje pod uslovima propisanim Zakonom.
Ova odluka nije neposredna primena člana 62., već je značajna za razumevanje odnosa prava na restituciju prema ranije zakonito stečenim pravima trećih lica i načela njihove zaštite iz člana 10. Zakona.
Zabeležba restitucije i zabrana iz člana 62. nisu isti pravni institut
U praksi se pitanje zabrane raspolaganja često povezuje sa stanjem katastra nepokretnosti i postojanjem zabeležbe restitucije.
Međutim, zabeležba restitucije i zabrana iz člana 62. imaju različite pravne osnove i funkcije.
Zabeležba restitucije upisuje se prema pravilima Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture i čini vidljivim postojanje postupka koji može dovesti do povraćaja konkretne nepokretnosti u naturalnom obliku.
Zabrana iz člana 62, sa druge strane, proizlazi neposredno iz Zakona o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju kada su ispunjene pretpostavke propisane tom odredbom.
Zbog toga upis zabeležbe nije pravni izvor zabrane iz člana 62, niti se pitanje postojanja zabrane može rešiti isključivo proverom da li je zabeležba upisana u katastru.
O značaju zabeležbe restitucije i granicama pouzdanja u podatke katastra detaljnije je reč u posebnoj analizi o restituciji i katastru nepokretnosti.
Posledica raspolaganja protivno zabrani – ništavost
Značaj pravilnog utvrđivanja domašaja člana 62. posebno proizlazi iz posledice koju Zakon vezuje za njegovu povredu.
Akt otuđenja i opterećenja koji je suprotan odredbama člana 62. ništav je.
Zato se pre zaključka o ništavosti konkretnog raspolaganja mora utvrditi da li su ispunjene zakonske pretpostavke za postojanje zabrane i da li je raspolaganje izvršeno u periodu u kojem je zabrana proizvodila dejstvo.
Upravo težina zakonom propisane posledice pokazuje zašto domašaj člana 62. ne treba ni proširivati izvan njegovih zakonskih pretpostavki, niti njegovo postojanje svoditi na pitanje da li je zabrana ili druga činjenica bila vidljiva u katastru.
Provera pravnog statusa zahteva više od uvida u katastar
Kod prometa nepokretnosti koja je ranije bila oduzeta, provera lista nepokretnosti predstavlja važnu, ali ne uvek i dovoljnu proveru.
Za ocenu moguće primene člana 62. mogu biti relevantni pravni osnov oduzimanja, podatak o prijavi oduzete imovine prema Zakonu iz 2005. godine, postojanje i predmet zahteva pred Agencijom za restituciju, mogućnost naturalnog vraćanja konkretne nepokretnosti, vreme nastanka prava kojim se raspolaže i stanje javne evidencije.
Zbog toga odsustvo zabeležbe restitucije ne može samo po sebi predstavljati odgovor na pitanje da li je određeno raspolaganje obuhvaćeno zabranom iz člana 62.
Upravo otežana dostupnost objedinjene informacije o tome da li je konkretna nepokretnost obuhvaćena zahtevom za vraćanje predstavlja jedno od pitanja na koje se odnosi predlog uspostavljanja javne elektronske evidencije nepokretnosti za koje je podnet zahtev.
Zaključak
Član 62. Zakona o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju predstavlja snažan instrument zaštite mogućnosti vraćanja oduzete imovine, jer akt otuđenja ili opterećenja izvršen protivno zakonskoj zabrani sankcioniše ništavošću.
Međutim, zabrana nema neograničen domašaj.
Za njenu primenu potrebno je utvrditi da li konkretna imovina ispunjava zakonom propisane pretpostavke, uključujući postojanje prijave prema Zakonu o prijavljivanju i evidentiranju oduzete imovine i mogućnost vraćanja imovine prema Zakonu o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju. Jednako je značajno utvrditi kada je konkretno pravo nastalo i da li se raspolaganje vremenski nalazi unutar perioda u kojem zabrana proizvodi dejstvo.
Od ovog režima treba razlikovati zaštitu ranije zakonito stečenih prava trećih lica iz člana 10. Zakona, kao i pitanje zabeležbe restitucije u katastru nepokretnosti.
Zabeležba restitucije može biti važan podatak u proceni pravnog statusa nepokretnosti, ali ona nije pravni izvor zabrane iz člana 62, niti njeno odsustvo samo po sebi daje odgovor na pitanje punovažnosti konkretnog raspolaganja.
Zbog toga procena pravnog rizika kod prometa ranije oduzete nepokretnosti zahteva povezivanje podataka iz katastra sa pravilima Zakona o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju i činjenicama konkretnog slučaja.